“DEIVID, JA TU MAN PARĀDĪSI 20% ATDEVI NO NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA, ES TEV ATVEDĪŠU VISU KRIEVIJAS INVESTORU NAUDU.”
Mans kādreizējais priekšnieks

Lai gan, tajā sarunā, kad runājām, es runāju par ROE, izmantojot finansējumu un mans priekšnieks par ROI, bet, aprēķinot ienesīgumu no sava šīs vasaras objekta atcerējos, šo frāzi.

Šeit padalīšos ar to kā atradu, kaulējos, izremontēju, izīrēju un par problēmām, ar kurām saskāros nelielā dzīvoklī Brīvības ielā.

Atrašana

Pēc veiksmīgi pārdota iepriekšējā dzīvokļa Ģertrūdes ielā, meklēju jaunu iegādājies/remontē/pārdod projektu. Atradu interesantu 3-istabu dzīvokli ss.com,  kuram izteicu piedāvājumu. Pārrunu procesā noskaidroju, ka īpašniekam šajā ēkā un vēl citur ir vairāki īpašumi. Īpašnieks vēlējās pārdot visu, kas pieder un pārvākties uz Itāliju. Viņu interesēja pārdot, neiesaistot bankas kredītu un pēc iespējas vairāk īpašumus vienam pircējam pārdot. Tāpēc kaulējoties nosauca m2 cenu, par kuru pārdotu visus objektus reizē. Sanāca, ka lielajiem dzīvokļiem tā nebija tik interesanta, bet mazajiem 18.12m2 –  tā bija fantastiska cena. Šajā gadījumā piedāvājums bija 800 eur/m2, kuram negaidot piekritu un īpašnieks tomēr bija gatavs pārdot 2 dzīvokļus man, nepērkot visu pārējo portfeli. Pie objekta apskates izmēģināju veiksmi un paprasīju vēl nedaudz zemāku cenu, kas rezultējās, ka 1. stāva dzīvokli varēju iegādāties par 750eur/m2 jeb par 13590 eur. Otrs bija 19.2m2 un samaksāju 15312 eur.

Kāpēc man patīk šie dzīvokļi: 

  1. Abiem bija problēma – nav kanalizācija, bet bija iespējams atrisināt.
  2. Augšējam dzīvoklim vēl iekšā dzīvoja īrniece ar ļoti mazu īres maksu (risks, ka neizvāksies), bet iepazīstoties ar dokumentiem un īrnieci sapratu, ka arī tas ir risināms.
  3. Es zinu, ka Rīgas centrā ir liels pieprasījums pēc nelieliem īres dzīvokļiem.
  4. Ir daudz pircēji, kas meklē iespēju iegādāties īres dzīvokļus centrā līdz 30000 eur un šo objektu vērtēs pēc īres ienākumiem, nevis tā platības.
  5. Sliktākajā gadījumā, ja neizdodas realizēt varu atstāt sev, kā īres objektus ar labu ienesīgumu.
  6. Pats galvenais (smaidot)– tas, ka dzīvokļi atradās vienā kāpņutelpā, kurā bija tikai šie dzīvokļi. Man bija tāda sajūta, ka man pieder visa kāpņutelpa un varu tur darīt, ko gribu. (protams, ka remontu ērtāk organizēt objektiem vienā adresē)

Problēmas man patīk, jo tas ir iesmesls, kāpēc varēju dabūt tik labu cenu un tās atrisinot, krietni paaugstināt īpašuma vērtību.

Savelkot galus kopā, abos dzīvokļos ieguldīju ap 16000 eur kopā, kas sanāk ap 8000 eur uz katru ar visām materiālu, darba, nodevu u.c izmaksām (samaksa par nolietu kaimiņa dzīvokli). Abiem dzīvokļiem izdevumi bija praktiski vienādi.

Remonts

Iespējams ar iespaidiem bagātākais remonts, kāds man bijis. Sākšu ar to, ka lai atlasītu labus meistaru priekš AVER Construction bieži vien savos privātajos objektos ņemu jaunu meistarus, ar kuriem nekad nav kopā strādāts, lai priekš klientu objektiem varam ņemt tikai jau meistarus, par kuriem esam personīgi pārliecinājušies. Tātad, 4. stāva dzīvoklī, lai pabeigtu remontu, nācās nomainīt 4 dažādas brigādes. Sāka viens meistars ar palīgu, kuri uzreiz pēc pirmā avansa pazuda (zaļais pūķis šos savācis), arī nākamajam meistaram uzbruka zaļais pūķis, bet ne tikai pēc naudas saņemšanas, bet procesa laikā. Kas rezultējās ar to, ka vienas darba dienas beigās aizmirsis aizvērt tekošu krānu un aizgājis mājās. Apmēram stundu ūdens, kas gāja pāri spainim lija uz kaimiņa griestiem. Sākumā meistars solījās pats novērst bojājumus, bet laikam tomēr tik liela atbildības sajūta nebija. Kā bija jāķeras pie darba, tā pazuda ar galiem, aizmirsis pat paņemt instrumentus, kuri tagad ir pievienoti manam arsenālam. Šis pasākums man beidzās ar 800 eur samaksu kaimiņam. Nākamais meistars pirmās dienas aktīvi ķērās pie darba, bet pēc pirmajiem saņemtajiem 30 eur “dzīvošanai” arī ielēca zaļā pūķa skavās.

Pēdējie man patika vislabāk. Sāka darbu viens meistars un palūdzu, lai paņem sev pārinieku, lai darbi ietu ātrāk, ko arī izdarīja. Darbi tiešām sāka iet ātri uz priekšu, jo meistari strādāja arī pa naktīm un pat dažkārt palika objektā pa nakti. Tad es uzzināju viņu ātruma noslēpumu -amfetamīns-. No wikipedia (Amfetamīns ir fenilalkilamīnu klases stimulants, kas pastiprina uzmanības spējas, novērš miegainībunogurumu un ēstgribu.)

Ar šiem arī tālāk bija interesanti, jo pirmais meistars pēc pirmās naudas arī pazuda, bet otrs godam turpināja un man pret viņu ir tiešām liela cieņa, jo strādāja dienu un nakti, lai nodrošinātu ģimeni un noveda remontu gandrīz līdz galam. Šis otrs meistars izrādījās ar ķērienu uz tetovēšanu un vienu nakti strādādami objektā, uztetovēja palīgam uz krūtīm pūķi. Varbūt ievērojāt, ka uzrakstīju “gandrīz” pabeidza, jo bija palikuši sīkumi – pieskrūvēt plauktus, salikt rokturus, ar silikonu noiet vajadzīgajās vietās un tādi beigu pieskārieni. Tieši šie pacietību prasošie darbi tomēr šo meistaru piebeidza un uz beigām, lai pabeigtu līdz galam uzaicināju savus jau pārbaudītos meistarus, kas visu pabeidza līdz galam. Es biju objektos ļoti daudz un dažādas situācijas redzējis, bet pirmo reizi atradu arī šļirci, ar kuru visticamāk iepriekšējie sevi bija stimulējuši strādāt. Es visādā ziņā jūtos drošs par sevi jebkurā situācijā, bet ir labs piemērs aizdomāties tiem, kas savās mājās domā ielaist nepazīstamus meistarus.

Ar pirmā stāva meistariem arī bija neliela rotācija, bet vairāk vai mazāk viss noritēja gludi.

Remonta laikā nācās mijiedarboties ar ēkas apsaimniekotāju RNP, kaimiņiem, valsts policiju un būvvaldi. Tā kā kāpņutepa, kurā atradās dzīvokļi bija tikai un vienīgi šo 2 dzīvokļu lietošanā, tad tur arī novietojām būvmateriālus, bet kādam garāmejot, tas neiepatikās un saņēmu ultimātu – tos aizvākt līdz vakaram vai saņemšu administratīvo sodu. Operatīvi iesaistot apsaimniekotāju, visu atrisinājām. Turpinājās tas ar iesniegumu būvvaldē, lai pārliecinās par plānojuma saskaņošanu. Saņemot zvanus uzsākām projekta izstrādi un saskaņošanu, kā arī apzināju kaimiņus, kuru paraksti nepieciešami – šai gadījumā tikai viena, kas atradās zem 4. stāva dzīvokļa. Tā, kā biju godprātīgi norēķinājies par apliešanu un mums izveidojās abpusejs kontakts, tad piekrita.

Izīrēšana 

1.stāva dzīvklis bija pirmais gatavs un uz to pieteicās vairāki, kas vēlējas apskatīt. No tiem viens gribēja gaišāku dzīvokli, tāpēc parādīju 4. stāva dzīvokli un viņam iepatikās, ka var pats vēl nedaudz ietekmēt gala rezultātu un tā, kā viņam nebija steigas, kad ievākties, tad piekrita iemaksāt depozītu un gaidīt remonta beigas. Sanāca, ka dzīvoklim ar nepabeigtu remontu izdevās ātrāk atrast īrnieku nekā pabeigtajam.

Pēc pāris dienām mana bijusī klasesbiedrene FB uzrakstīja, ka meklē dzīvokli un šis viņai bija apmierinošs, tāpēc pēc apskates tai pašā dienā noslēdza līgumu un ievācās. Par viņu man liels prieks, jo zinu, ka dzīvoklis tiks atbildīgi lietots un uzturēts.

Abi dzīvokļi savus iedzīvotājus atrada nepilnas nedēļas laikā.

Bonuss 

Mans draugs, Dāvis Suneps palīdz cilvēkiem reģistrēt uzņēmumus. Bieži viņam nepieciešamas juridiskās adreses, kur šos uzņēmumus piereģistrēt, tāpēc sākām sadarboties. Es ļauju izmantot savu īpašumu adreses un pretī saņemu 150 eur par gadu.

Šādā veidā 1. stāva dzīvokļa cipariizskatās šādi:

13590 eur iegāde
8000 eur remonts, nodevas, kompensācija kaimiņam utt

kopā 21 590 eur

īres maksa 270 eur mēn+kom, kas sastāda 3240 eur gadā
10 juridiskās adreses 150×10=1500 eur gadā

kopā 4740 eur

4740/21590= 21,95% atdeve (priekšniek, nes šurp krievu naudu 😀 )

bet arī pie tīrās atdeves pēc nodokļu nomaksas(-10%) un bez juridisko adrešu nomas, sanāk garšīgi 13,50%.

Zinu, ka šādu objektu pircēji meklē ap 10% atdevi, kas nozīmē, ka 270×12=3240 eur, atņemam -10% nodokļos = 2 916 eur. Sanāk, ka 2916/0,1=29 160 eur ir summa, par ko pašlaik varu realizēt objektu. (konsultējoties ar vērtētājiem, kas arī apstiprina šo summu).

Lai gan iegāde abiem objektiem atšķīrās, pārdodot izskatās, ka vērtība abiem būs vienāda, jo tos vērtēs pēc īres ienākumiem, kas ir vienādi abiem dzīvokļiem.

Bet kā dzīvokļi izskatījās pirms un pēc tam, skaties video:

B133/25

B133/28